在本系列的第一篇文章中，我谈到了促使中国老年护养市场的投资者和经营者努力想要找出解决办法的问题、顾虑和早期市场反响情况。在本系列的第二篇文章中，我们将会把视线转到香港最大的非上市房地产开发商之一——南丰集团（Nan Fun Group），还有该集团开拓中国市场的早期工作上。
由南丰集团建设的旗舰项目中，最具代表性的有韩国首尔国际金融中心（International Finance Center in Seoul）、新加坡体育城（Singapore Sportshub）、在建中的中国三亚西山渡（Sanya Mountain Creek），还有香港的数十项房地产工程。南丰发展董事总经理蔡宏兴前不久与我分享了他们的计划——打算在中国南方开发一个以接纳港人为主的养老院项目。他们的动机略显独特，也值得探讨：南丰集团看到了在大陆生活成本较低的地区为香港居民提供老年护养服务的市场机遇——前提是香港政府允许医保报销香港居民在内地接受老年护养服务的相关费用。如他所说：“我们都很清楚，香港的人口结构正在不断朝向老龄化社会的方向发展，而依靠政府修建老年公寓是不具备可持续性的。”
乔·克里斯蒂安（Joe Christian）在坐落于美国马萨诸塞州坎布里奇市的哈佛大学肯尼迪学院（Harvard Kennedy School）做访问学者，数年以来，他一直在就中国老年公寓行业方面的课题进行研究和著文。在来到哈佛之前，他曾是英国欧华律师事务所（DLA Piper）驻香港的一个亚洲房地产法务小组的联合主管。克里斯蒂安说：“香港的老年公寓市场与当地的房地产市场在整体上拥有一些相近的特点。面向低收入老龄人口的最基本看护服务均由非政府机构提供，而那些经济实力雄厚的香港老年人则在自己家中接受照料，一切费用自理。处于两者中间的中产阶层则基本没有什么可供选择的余地。香港房屋协会（Hong Kong Housing Society，简称HKHS）是一家独立运营的非营利组织，他们一直在尝试填补这部分的空白，但是他们提议的项目均遭到冷遇。乔接着补充道：“香港房屋协会的现有项目均建造在主要由香港政府捐献的土地上，收费标准受制于政府，这会令其可持续性受到威胁。香港房屋协会很清楚自己身陷多重困局，但是考虑到香港的地价，要在香港境内为中产阶层老年人提供住所，实在是一项艰巨的任务。在外地修建更多生活区或许会是这个问题的解决之道，但也绝非完美方案。”
同样的现象已经在新加坡进入了具体运作阶段，该国政府正开始逐渐放宽政策，允许新加坡家庭使用他们自己的保健储蓄账户（MediSave）来支付相关费用，在新加坡境外、马来西亚境内修建的养老设施中享受服务。不论是新加坡，还是香港，均承受着老龄化人口高速增长、土地资源有限、医疗成本上升所带来的巨大压力。幸运的是，这两个地区均有一个现成的选项：在各自的边境之外均拥有唾手可得的土地和成本更低的劳动力资源。南丰集团在老年护养行业领域仍是新入者，他们的第一步将是开发一个老年人独立生活项目。这与内地其他开发商一直以来的方向一致：这些开发商在老年护养市场最开始的投资，都是建造强调生活方式、低响应度的老年生活设施。这也与一直以来吸引着部分外国投资者参与的方向形成了彻头彻尾的反差：这些外国投资者看重的反而是高响应度、更强调医护服务的中心设施。
南丰集团决定先从独立生活项目入手，而外国同行往往更倾向于开发能够提供从独立生活到辅助生活之间的过渡性护养项目——我们应该如何看待这样的反差？认为投资独立生活项目要比投资辅助生活更加稳妥的直觉判断（至于是对是错则仍有待观望中国市场的结果），也许最能够解释中国主流开发商纷纷选择他们认为“更加稳妥”的投资类型（独立生活）来进军老年护养市场的缘由所在。在他们看来，你随时都可以将一处独立生活设施改造成一处辅助生活区，而相反的改造却会更加复杂，资本效益也会更低。
如果这个结论是准确的，那么读者们又该如何看待中国老年人护养公司（China Senior Care）？这是一家老年护养机构，直言不讳地表示会实施以下两方面的计划：提供史上最高水准的五星级福利设施及医疗服务。这家公司所采取的这一市场策略，将会在今年晚些时候开业运营后接受现实考验；星堡（Starcastle）则最受分析师看好，认为它会成为迄今为止最为成功的外国运营商。我将在下周发布的本系列第三篇也是最后一篇文章中，进一步讨论这两家公司的更多详情。
